Crédito habitação: o fim da isenção na comissão de amortização

O crédito habitação representa a maior fatia do orçamento familiar e do endividamento das famílias portuguesas. Consequentemente, a amortização antecipada — o reembolso de parte ou da totalidade do capital em dívida antes do final do prazo — é uma das ferramentas mais procuradas por quem tem poupanças e pretende baixar o montante das prestações ou reduzir significativamente o total de juros a pagar.

Nos últimos anos, as regras aplicáveis às comissões de amortização antecipada sofreram alterações profundas devido a medidas governamentais temporárias, gerando agora algumas dúvidas sobre o que vigora no ano de 2026. Entender como funcionam hoje as comissões cobradas pelos bancos é essencial para planear financeiramente qualquer abatimento da dívida no seu empréstimo para habitação.

O fim da isenção excecional para taxa variável

Com o objetivo de aliviar o impacto do aumento abrupto da Euribor nos orçamentos familiares, o Governo português implementou, de forma transitória, a suspensão da cobrança de comissões por amortização antecipada em créditos com taxa variável. Durante aquele período específico, as famílias podiam reembolsar qualquer valor do seu crédito à habitação sem terem de suportar a habitual penalização.

No entanto, essa isenção temporária chegou ao fim a 31 de dezembro de 2025. Desde o início do presente ano, as regras relativas às comissões de amortização antecipada regressaram ao regime geral previsto na lei (Decreto-Lei n.º 74-A/2017).

As regras atuais de comissionamento

De acordo com o enquadramento em vigor em 2026, os bancos voltam a ter o direito de cobrar uma comissão pelo reembolso antecipado parcial ou total. Contudo, os limites máximos destas penalizações estão rigorosamente definidos pela lei para proteger as famílias portuguesas, baseando-se no tipo de taxa de juro acordada:

• Para contratos com taxa de juro variável: A comissão máxima de amortização antecipada está fixada em 0,5% do capital que se pretende amortizar.
• Para contratos com taxa de juro fixa: A comissão máxima permitida por lei sobe para 2% do valor a amortizar antecipadamente.

Por exemplo, se pretender abater 10.000€ ao seu crédito habitação de taxa variável, o banco poderá cobrar-lhe, no máximo, 50€ (mais o imposto do selo sobre este valor). Se, pelo contrário, estiver num regime de taxa fixa, a penalização pelo mesmo abatimento poderá atingir os 200€.

Exceções legais à cobrança da comissão

Apesar do término da medida provisória e da aplicação generalizada das taxas acima referidas, a lei portuguesa continua a proteger os devedores em contextos de grande fragilidade ou mudança radical nas suas condições de vida. Existem motivos de força maior em que o banco está impedido de cobrar a comissão por reembolso antecipado.

Estão isentos do pagamento da comissão de amortização os clientes que efetuem o reembolso total ou parcial do crédito nos casos de morte do titular (ou de um dos titulares), desemprego involuntário ou deslocação profissional do titular do empréstimo. Nestas circunstâncias adversas, a família não sofre qualquer penalização financeira para além da obrigação de liquidar o capital em dívida, facilitando a gestão do endividamento.

Estratégia: Vale a pena amortizar em 2026?

Mesmo considerando a taxa de 0,5% ou de 2%, a amortização antecipada costuma revelar-se uma decisão financeiramente vantajosa. O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) sofre uma redução drástica quando abate capital, uma vez que passará a pagar juros apenas sobre o valor remanescente em dívida.

Ao decidir amortizar, tem normalmente duas opções: manter o prazo atual do contrato, o que fará diminuir o valor da prestação mensal a pagar nos anos seguintes; ou manter a prestação idêntica e reduzir o prazo final do empréstimo. Na maioria dos casos, reduzir o prazo poupa significativamente mais dinheiro em juros ao longo de toda a duração do contrato.

Prevenção contra o risco financeiro

A amortização da sua casa em Portugal deve, contudo, ser pensada com equilíbrio. Não aplique todas as suas poupanças líquidas na amortização do crédito hipotecário ao ponto de ficar sem um fundo de emergência, pois poderá ser obrigado a contrair um crédito pessoal mais caro (com TAEG elevada, perto do limite de usura imposto pelo Banco de Portugal) perante um imprevisto financeiro.

Organize a sua vida financeira avaliando primeiro se os ganhos obtidos na redução dos juros compensam a cobrança da comissão de amortização. Na dúvida, consulte as instituições de mediação financeira ou faça simulações detalhadas, garantindo que protege a estabilidade do seu lar ao longo dos anos.